СОГЛАСОВАНИЕ ФАСАДА НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ В МОСКВЕ

Процедура согласования фасада нежилого здания в г. Москва – это последовательность действий, которая включает несколько шагов и может поменяться, в зависимости от сложности проекта и его особенностей. Получить документы, которые нужны в данном случае, можно в компании «Смарт Вэй». Подробнее о том, как выдают разрешения на изменение фасадных решений, читайте в нашем материале.

Законодательство

Такой процесс регулируется следующим законодательством:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ). Кодекс включает общие принципы деятельности по градостроительству и правила к преобразованию и реконструкции зданий.
• Закон города Москвы от 04.07.2007 N 39 «О градостроительной деятельности»: Этот закон регулирует градостроительную деятельность именно г. Москвы и включает порядок согласования изменений зданий в строительной среде, а также их фасады.
• Постановление Правительства РФ от 29 мая 2023 г. N 857 «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства».
• Постановление Правительства Москвы от 12.07.2024 № 1581-ПП
• Постановления Правительства Москвы № 94-ПП от 02.02.2022 года
• Правила землепользования и застройки города Москвы.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – регулируют использование земельных участков в соответствии с их назначением, указанным в документах о праве собственности или пользования, и возможности стройки на них. Он определяет, какие виды использования земли допустимы в разных зонах города, а также регулирует внешний вид зданий. Важно соблюдать все требования и ограничения, установленные для конкретного участка, чтобы использовать его законно и эффективно.

Для согласования фасада нежилого здания необходимо учитывать эти правила, потому что они содержат информацию о том, как должны выглядеть здания в разных районах города. Это помогает сохранить архитектурный облик Москвы, обеспечить безопасность и комфорт жителей, а также создать гармоничную городскую среду.

В ПЗЗ указаны предельные параметры разрешённого строительства, включая высоту, площадь, количество этажей, процент застройки участка и т. д. Также там есть регламенты по цветам, текстурам и другим элементам, которые должны совпадать по общему стилю с архитектурой района, требования к размещению систем и устройств для подачи воды, газа и электричества на крышах и фасадах здания.

Если внешний вид здания не соответствует ПЗЗ, то его узаконивание может быть затруднено или невозможно. В этом случае придётся вносить корректировки в проект или искать другие способы согласования. Но все же главным документом по этому вопросу является:

• Постановление Правительства Москвы № 94-ПП от 02.02.2022 года
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 432 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».

В них подробно расписаны этапы и все правила согласования, которые далее и рассмотрим.

Когда необходимо согласование фасада нежилого здания

Любые обновления фасадов нужно приводить в соответствие с документами. От этого зависит безопасность окружающих людей и архитектурный облик здания. А также спокойствие собственника здания. Установлен список объектов обязательных для согласования:

• Офисные и административные здания, муниципалитеты;
• Учебные заведения: детские сады, школы, университеты и центры доп. образования.
• Культурные учреждения.
• Торговые помещения, супермаркеты, парикмахерские;
• Медицинские учреждения и салоны красоты.
• Объекты досуга и социального назначения, такие как спорткомплексы и детские дома;

Законодательством определен перечень улиц и районов г. Москвы, где необходимо согласовывать любые изменения фасадов:

• Улицы: Баррикадная, Красная Пресня, Мневники, 1-я Тверская-Ямская, Каланчевская, Долгоруковская, Бутырская, Новослободская, Краснопрудная, Русаковская, Большая Черкизовская, Стромынка, Большая Пироговская, Новый Арбат, Николоямская, Сергия Радонежского, Таганская, Нижегородская, Марксистская, Люсиновская, Профсоюзная
• Проспекты: Маршала Жукова, Ленинградский, Мира, Мичуринский, Кутузовский, Рязанский, Волгоградский, Ленинский, Комсомольский, 60-летия Октября, Вернадского
• Шоссе: Звенигородское, Ленинградское, Волоколамское, Ярославское, Дмитровское, Щелковское, Энтузиастов, Каширское, Варшавское, Можайское, Варшавское.

На других улицах согласовывать не нужно. Также существует перечень видов объектов, для которых согласование изменений не требуется.

Перед оформлением заявления в соответствующие организации важно определится является ли изменение фасада реконструкцией самого здания или меняется только архитектурный облик здания. Это можно определить по следующим особенностям.

Если затрагивается высота, этажность, площадь здания то необходимо сначала получать разрешение на реконструкцию (т.е. на данный момент уведомление о начале реконструкции).

Если изменяется размеры окон или дверных проемов, или их добавление, изменение элементов наружных частей, вывесок то необходимо согласовывать только изменение фасада. От этого зависит список документов и этапы согласования, которые рассмотрены ниже.

Обязательные документы для согласования фасадов

В перечень обязательных документов, которые будут нужны собственнику объекта, входят:

• заявление;
• проект;
• заключение по обследованию здания;
• документы на здание и земельный участок, подтверждающие право;
• документы БТИ;
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• Выписка из ЕГРЮЛ (для собственника-организации);
• Акт об отсутствии нецелевого использования земельного участка.

Заявителями при обращении в уполномоченные органы Москвы могут быть собственники здания (физ. лица, юр. лица и ИП), лица, которым принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Процесс согласование фасадов нежилых зданий

Такой процесс  согласования изменения фасадов немного схож с согласованием перепланировки:

1. Перед началом необходимо тщательно изучить все требования действующего законодательства и правила, касающиеся этого вопроса. Также собрать все необходимые документы и выбрать подрядную организацию.
2. Подготовка проектных документов. Он готовится подрядной организацией, имеющий допуск от СРО. Проект включает текстовую часть и все чертежи (схема земельного участка, чертежи, фотомонтаж и другое).
3. Техническое заключение готовится подрядной организацией. Он содержит описание исходного состояние объекта до выполнения работ. Имеет пояснительную записку и чертежи.
4. Подача заявления и приложенных документов в Москомархитектуру в электронном формате.
5. После рассмотрения заявления органы выдают разрешения на проведение ремонтных работ или отказывают в их выдаче. Решение действует в течении одного года, однако этот срок возможно продлить.
6. Размещение информации о положительном решении на сайте Москомархитектуры.

Причиной для отказа служит несоответствие архитектурного облика подготовленному проекту. В случае отказа возможно подать в досудебном порядке жалобу на сотрудников. Далее предстоит еще несколько стадий:

• Проведение работ в соответствии с полученными разрешениями (работы должны соответствовать проекту и нормативным актам)
• По окончании работ необходимо провести приёмку и получить акт выполненных работ от Москомархитектуры
• Внесение изменений в ЕГРН на основании технического плана.

Общий срок оказания государственной услуги указан 20 рабочих дней. При подаче заявления о продлении срок составит 9 рабочих дней. Однако также, как и везде есть свои особенности. Услуга оказывается безвозмездно.

Что можно, а что нельзя делать для согласования фасадов

Также законодательством перечислены работы, которые запрещены при изменении фасадов нежилого здания:

• стеклоблоки
• окраска облицовки
• ставни распашные
• дополнительные входы на вышестоящих этажах, кроме эвакуационных
• элементы (террасы, лестницы и другое), уменьшающие ширину тротуара
• устройства входа в подвал со стороны тротуара и другие

Полный список содержит очень много деталей, которых надо строго придерживаться. Очень важно учитывать также к какой категории принадлежит постройка (торговое, офисное, административное или другое).

Для зданий, находящихся в зоне охраны культурного наследия, норма к изменению фасадов значительно жестче. Может потребовать дополнительной экспертизы и разрешение в Департаменте культурного наследия.

В современных зданиях процедура может быть упрощена, однако необходимо учитывать общие архитектурные правила и нормы, действующие в конкретной зоне. Таким образом по этому вопросу лучше обратиться к специалисту чтобы не упустить важные моменты.

Что делать, если фасад уже изменен до 1 августа 2022 года

Если фасад нежилых зданий был изменен до 1 августа 2022 года, собственникам необходимо пройти процедуру узаконивания выполненных изменений. Установлены конкретные сроки:

• для нежилых зданий, строений, сооружений в пределах внешних границ Садового кольца – до 1 октября 2023 года
• для нежилых зданий, строений, сооружений на улицах и магистралях города Москвы из списка выше – до 1 января 2026 года

Важно успеть получить заключение о выполненных работах в указанные сроки, чтобы избежать штрафов и других негативных последствий.

Почему необходимо согласовать изменение фасада здания

Любые изменения фасада очень заметны и за ними тщательно следят. Такие изменения могут привести к ослаблению конструкции здания, создавая угрозу здоровью и жизни людей, в нем находящихся. Так собственнику здания можно попасть на круглую сумму штрафа. К тому же работы будут приостановлены на неопределенное время, а согласовать изменения все равно придется или даже привести фасад в первоначальное состояние.

Также пока нет достоверных сведений в Росреестре о таких обстоятельствах, невозможно совершать юридические сделки. (продажа, аренда, передача в наследство. Причина в том, что для таких сделок требуются документы из Росреестра, где отражен фасад здания, соответствующий действительности.

Мнения специалистов

Для более глубокого понимания процесса согласования фасадов нежилых зданий в Москве полезно обратиться к мнению экспертов в области архитектуры и градостроительства. Вот несколько ключевых аспектов, озвученных профессионалами.

Архитектурная идентичность:

Екатерина Ларина, архитектор и градостроитель: "Согласование фасадов направлено на сохранение архитектурной идентичности города. Каждый район имеет свои уникальные черты, и очень важно, чтобы новые фасады не нарушали гармонию сложившегося облика. Я убеждена, что правильное согласование — это залог успешной интеграции нового в историческую среду."

Юридические преграды:

Алексей Нестеров, юрист в области градостроительства: "Часто владельцы зданий сталкиваются с юридическими проблемами на этапе согласования. Неполное понимание законодательных норм может стать причиной задержек и финансовых потерь. Важно обращаться к юристам, которые специализируются на правилах для архитектурного оформления, чтобы избежать неприятностей."

Влияние на рынок недвижимости:

Мария Кузнецова, эксперт по недвижимости: "Качественное и эстетически привлекательное оформление фасадов может значительно повысить рыночную стоимость объекта. Инвесторы и владельцы должны понимать, что правильное согласование — это не просто процедура, а необходимый этап для создания конкурентоспособного продукта на рынке."

Технические и экологические факторы:

Владимир Сидоров, инженер-эколог: "При согласовании фасадов важно учитывать не только эстетические, но и технические аспекты. Например, использование экологически чистых материалов и энергосберегающих технологий может существенно повысить уровень комфорта в здании, а также снизить негативное влияние на окружающую среду."

Примеры успешных практик согласования фасадов

Социально-ориентированные проекты:

В 2022 году в Москве был реализован проект обновления фасадов зданий, где расположены социальные учреждения, такие как школы и детские сады. Проект включал в себя не только косметические изменения, но и функциональные улучшения (например, выделение зон для безопасного доступа). В результате фасады стали ярче и привлекательнее, что положительно сказалось на восприятии учреждений местными жителями.

Кофейни на улице Тверская:

Один из примеров успешного согласования фасада — кофейня на Тверской улице, где было сложно интегрировать современные элементы в историческую среду. Архитекторы использовали натуральные материалы и цветовую гамму, соответствующую окружающим зданиям. После согласования проекта с городскими властями открытую террасу удалось оформлять в новой стилистике, одновременно сохранив дух улицы.

Заключение

• Согласование фасада нежилого здания в Москве — это не только юридическая необходимость, но и творческий процесс, который требует внимания к деталям и уважения к архитектурной культуре города.
• Каждый проект является уникальным, и поиск компромиссов между требованиями законодательства и архитектурными идеями может привести к созданию вдохновляющих объектов, которые обогащают городскую среду.

Спроектировать и согласовать все виды описанных работ помогут наши эксперты. Контакты для связи: компания «Смарт Вэй», телефоны: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта [email protected], сайт https://smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.

Фото с сайта: smway.ru.

Реклама. ООО "СМАРТ ВЭЙ". ИНН 7814580473. ERID: 2Vtzqw9Q7mK.