Экономика и политика в многоквартирном доме

Что нам стоит дом построить? Возведём и будем жить! Но как? Вот в чём вопрос! Содержание многоквартирного дома (МКД) – задача непростая. Сейчас этой проблемой занимаются управляющие компании в сфере ЖКХ, с которыми жильцы многоквартирных домов заключают договоры. О том, как выбрать подходящую управляющую компанию и грамотно выстроить с ней взаимоотношения, мы беседуем с руководителем общественного жилищного контроля по Стерлитамаку Булатом Бахтиевичем Валиевым.

О КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГАХ

– Булат Бахтиевич, не могли бы вы уточнить, что кроется за понятием «коммунальная услуга», и за какие именно услуги должны платить собственники квартир?
– Постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» утверждается такая формулировка: «Коммунальная услуга – это деятельность исполнителей коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению».
В том же Постановлении даётся структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. А именно: за его содержание и ремонт, за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за капитальный ремонт МКД.
– Понятно, жильцы – платят, а кто организует и предоставляет коммунальные услуги, выполняет ремонтные работы и т.п.?
– Всем этим занимаются управляющие компании в сфере ЖКХ.

СОЮЗ СОБСТВЕННИКОВ С УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ

– Булат Бахтиевич, сейчас управляю­щая компания в сфере ЖКХ – организация, о которой многие люди имеют довольно смутное представление. Не могли бы вы прояснить вопрос?
– Управляющая компания в сфере ЖКХ – это коммерческая организация, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, извлекая из этого прибыль.
Следовательно, она должна быть в обязательном порядке лицензирована.
– Какие обязанности возлагаются на управляющую компанию?
– Управляющие компании в сфере ЖКХ должны строго соблюдать перечень обязанностей, указанных в Жилищном кодексе (ЖК), а также выполнять последующие предписания.
В юридически грамотном договоре перечисляются обязанности, возложенные на управляющую компанию. Во-первых, подготовка дома к новому сезону, например, отопительному. Во-вторых, коммунальные услуги, ремонт или замена систем водоснабжения, электросетей, счётчиков.
В-третьих, косметический ремонт общих помещений МКД, например, подъездов.
В-четвёртых, уборка и благоустройство прилегающих к дому территорий, поддержание чистоты в лифтах и подъездах. В-пятых – организация и проведение других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием. И в-шестых, оформление справок для собственников жилья, предоставление им полной отчётности, правилах использования нежилых помещений типа: подвалов, чердаков и т.д., а также выставление счетов, согласно тарификации за коммунальные услуги.
По действующему законодательству управляющие компании обязаны проводить собрания с жильцами и отчитываться перед ними о проделанных работах, как минимум раз в год. Даже если подобная обязанность не прописана в договоре.
– Что могут потребовать жильцы от управляющих компаний?
– Избранный жильцами совет МКД может потребовать любую документацию. Например, отчёт о расходовании финансовых средств. Но, к сожалению, многие собственники квартир проявляют полное равнодушие к деятельности управляющей компании, которая обслуживает их дом. Сегодня около 50 многоквартирных домов в Стерлитамаке не имеют совета дома.
– К чему может привести такое безразличное отношение?
– К бесконтрольному расходованию финансовых средств МКД, злоупотреблениям. В таких случаях управляющая компания, образно выражаясь, что хочет, то и делает.
Не секрет, что в МКД, где проживают активные и неравнодушные люди, царит полный порядок. Там и в подъездах чистота не хуже, чем в квартирах, и придомовая территория ухожена.
– Булат Бахтиевич, 25 октября в администрации городского округа состоялось оперативное совещание по вопросам ЖКХ, благоустройства города и других, связанных с этими темами проблем. Вы там выступили с докладом об изменениях в форме договора, который заключается между жильцами многоквартирных домов и управляющими компаниями в сфере ЖКХ. Почему возникла такая необходимость?
– Те договоры, которые имеют место, устарели и не отвечают требованиям времени. Этот документ должен реально увеличить права собственников и соответствовать статьям федерального закона (ЖК) в сфере жилищного хозяйства.
– Например?
– Есть статья, где говорится о правах собственников, которыми они могут воспользоваться, когда решаются проблемы содержания дома и управления общим хозяйством. Она должна отражаться в принятом договоре. Особенно, когда дело касается выбора подрядных организаций.
– Поясните, пожалуйста.
– Как правило, управляющие компании выбирают подрядчиков сами, не считаясь с экономическими интересами владельцев квартир. И без лишних слов приносят им на подпись невыгодные для собственников акты. Управляющая компания обязана предоставить жильцам право осознанно и с выгодой выбрать подрядчика.
Например, нужно провести диагностику газопровода. По договору, который соответствует статье закона, необходимо организовать общее собрание и поставить вопрос о выборе подрядчика. В итоге проводится голосование и составляется протокол.
Но нет, управляющая компания находит своего подрядчика, услуги которого в полтора раза дороже рыночных.
Так вот, новый договор должен быть составлен в пользу собственников жилья. И управляющая компания при таком договоре не сможет ничего предпринять без их согласия. Но, увы, инертность и равнодушие к общественным делам дома ведут к вседозволенности. Многие собственники квартир даже не знают, что они могут переизбрать управляющую компанию, если она их чем-то не устраивает. Надо учесть, полномочия управляющей компании не случайно длятся только год. Плохо работает – найдут другую компанию. Хорошо – выберут опять эту.

О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ

– Кто выдаёт лицензии управляющим компаниям?
– Органы надзора ЖКХ, комитет по лицензированию ЖКХ.
– Следовательно, если управляющая компания имеет лицензию, то собственникам жилья можно ей доверять?
– Я бы так не сказал. Чтобы сделать правильный выбор, нужно собрать о компании полную информацию. Объясню почему.
На встрече с главным федеральным инспектором по РБ аппарата полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе Алексеем Анатольевичем Касьяновым я затронул вопрос о лицензировании управляющих компаний в сфере ЖКХ. И через него внёс предложение в Государственную думу РФ об изменении закона выдачи лицензий управляющим компаниям.
– В связи с чем?
– Случается, что управляющая компания объявляет себя банкротом. И почти сразу же открывается снова, что, как вы понимае­те, весьма подозрительно. Поэтому на законодательном уровне необходимо принять решение: тем учредителям, которые довели управляющую компанию до банкротства, повторно лицензию не выдавать.
О ТАРИФАХ
– Булат Бахтиевич, как определяется цена тарифа?
– Приведу пример тарифа по электроэнергии. Стоимость 1 киловатт-часа называется тарифом. Он формируется согласно документу «Методические указания по расчёту регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке», утверждённому приказом Федеральной службы по тарифам Российской Федерации».
Цена 1 киловатт-часа для отдельного потребителя ресурса зависит от тарифной группы, к которой он относится.
– К какой тарифной группе относятся собственники жилых помещений в многоквартирных домах?
– Собственники жилых помещений в МКД и исполнители коммунальных услуг включены в группу «тариф для населения». Потребители этой группы расходуют эту энергию только на коммунально-бытовые нужды, а не для получения прибыли.
А слагаемые тарифа формируются из стоимости производства тарифа (в него включается стоимость киловатт-часа электроэнергии у производителя – ГЭС, ТЭЦ – который продаёт её на оптовом рынке по свободным ценам) и цены услуг по передаче электроэнергии от компаний-производителей до конечного потребителя. Электроэнергию передают потребителям сетевые организации, владеющие объектами электросетевого хозяйства: линиями передач, трансформаторными подстанция­ми и т.п.
Также в стоимость этого тарифа входит и сбытовая надбавка (около 5 процентов от общей стоимости). Размер сбытовой надбавки определяется органами исполнительной власти на основании расчёта экономически обоснованных расходов, предоставленного сбытовыми компаниями.
– Кто в нашей республике занимается тарификационной политикой?
– В рамках государственных законов Российской Федерации её осуществляет Госкомитет Республики Башкортостан (председатель Светлана Николаевна Бурдюк) по тарифам.
– Что входит в компетенцию Госкомитета РБ?
– Регулирование тарифов на коммунальные услуги на территории Республики Башкортостан, а также контроль за их применением.
ВСЁ В НАШИХ РУКАХ
– Булат Бахтиевич, пока мы с вами беседовали, вы то и дело отвечали на телефонные звонки.
– Проблемы ЖКХ – самые острые. Приходится их решать. Но я уже не раз говорил, что они заметно сократятся, если собственники жилья МКД будут более активными и заинтересованными в управлении домом. Ведь именно на общем собрании собственников обговариваются услуги, подписываются акты и решается, куда в первую очередь направить финансовые ресурсы и т.д. Контроль за деятельностью управляющих компаний со всех сторон выгоден собственникам. И, как правило, где он есть, там нет проблем. Но, увы, на собрания приходят в лучшем случае 10-15 человек.
А ведь собственники наделены серьёзными полномочиями. Они могут установить размер платы за услуги управляющей компании, определить, как и когда сделать ремонт общих помещений, каким образом с пользой для собственников использовать чердаки и подвалы. Всё решаемо, всё в наших руках. Вечерами не телевизор нужно смотреть, а познакомиться с законами ЖК (Жилищного кодекса), изучить договорные условия с управляющими компаниями. Иначе с их стороны могут быть разные злоупотребления. Приведу совсем недавний пример. Представительница управляющей компании купила замки, чтобы закрывать двери подвалов дома. Цену завысила аж в четыре раза! Старшая по дому – активная, умная и очень экономная женщина − вывела управляющую компанию на чистую воду. Если бы все поступали, как она, опять повторюсь, многие проблемы решались бы быстро и безболезненно.
– Булат Бахтиевич, известно, что региональных операторов, которые занимаются капитальным ремонтом, собственники жилья не выбирают. Это так?
– Генеральными подрядчиками региональных операторов являются уфимские фирмы. Надо отметить, что их работа не устраивает многих собственников квартир.
Рациональнее и выгоднее во всех отношениях предоставить эту работу стерлитамакским организациям. Они лицензированы, и качество выполненных работ у них гораздо выше.
Например, фирма «КВИО» мастерски справляется с сантехническими работами. Асы по кровле – ООО «ВИРА-С». Никаких претензий нет к компании «УралСтройГрупп». Почему бы им не заниматься капитальным ремонтом МКД? Но пока уфимские строительные фирмы привлекают их как субподрядчиков.
– Булат Бахтиевич, что может повысить активность собственников жилья МКД?
– Активность как старших по дому, так и остальных жильцов вырастает от информированности. Это сильное оружие, когда отстаиваешь свои законные права. Отличный информационный источник для наших горожан – газета «Стерлитамакский рабочий».
Она грамотно информирует своих читателей о том, что происходит в городе, в самых разных сферах деятельности, в том числе и ЖКХ.
Мы намерены размещать в «Стерлитамакском рабочем» всевозможные сведения о мероприятиях в жилищно-коммунальной сфере, оперативных совещаниях, встречах со специалистами, результатах рейдовых проверок управляющих компаний и обо всех интересующих население вопросах.

Фото Динары Исхаковой.